Кризис ипотеки в Казахстане: банки приостанавливают программы на фоне высокой ставки

В последнее время ипотечный рынок Казахстана столкнулся с серьезными вызовами, что привело к приостановке ипотечных программ многими коммерческими банками, в то время как базовая ставка остается на рекордно высоком уровне. Это состояние дел заставляет экспертов говорить о "вынужденной паузе", которая, по мнению Ермека Мусрепова, главы Казахстанской федерации недвижимости (КФН), может привести к перестройке на рынке недвижимости.

Роль "Отбасы банка" в ипотечном рынке

Ермек Мусрепов подчеркивает, что в условиях повышения базовой ставки и временной приостановки ипотечных программ со стороны многих банков, "Отбасы банк" стал основным источником жилищного финансирования, играя роль "якоря" для всего рынка. Он также отметил, что ипотека является ключевым инструментом для обеспечения граждан жильем, и любое замедление в этой сфере моментально отражается на спросе и строительной активности.

Динамика спроса и цен на жилье

Приостановка выдачи ипотек уже оказала двойственное влияние на рынок:

1. Снижение спроса на жилье: некоторые покупатели откладывают сделки, ожидая восстановления ипотечных программ.
2. Застройщики адаптируются: многие из них переходят на рассрочки, снижают цены и предлагают гибкие условия оплаты.
3. На вторичном рынке наблюдается стагнация и корректировка цен в сторону понижения.
4. На первичном рынке девелоперы сокращают темпы запуска новых объектов, сосредотачиваясь на завершении текущих проектов.

"В краткосрочной перспективе мы ожидаем умеренную ценовую коррекцию в диапазоне 7-15 процентов по всем регионам и классам жилья. Однако массового обвала цен не предвидится — рынок, скорее, "остынет", чем рухнет", — отметил Ермек Мусрепов.

Прогнозы на будущее

Если базовая ставка останется на текущем уровне, Мусрепов выделяет три возможных сценария для развития рынка недвижимости:

1. Сценарий 1 — Стагнация: Ожидается снижение объема ипотечных сделок на 15-20 процентов по сравнению с 2024 годом, с постепенной корректировкой цен вниз и минимальной активностью на рынке.
2. Сценарий 2 — Частичное восстановление: При возвращении банков в ипотечный сегмент с ограниченными продуктами возможно оживление спроса к четвертому кварталу, однако рост цен не ожидается.
3. Сценарий 3 — Вмешательство государства: При запуске субсидированных программ или механизмов компенсации ставок рынок может получить импульс к восстановлению к концу 2025 года.

Предложения по стабилизации рынка

Для сохранения доступности жилья и поддержания строительного темпа КФН предлагает ряд мер:

• Введение временных субсидий по ипотечным ставкам, где государство компенсирует 3–4 процента годовых, что позволит удержать ставки на уровне 12–13 процентов.
• Создание механизма госгарантий по ипотечным портфелям для снижения рисков банков и возобновления кредитования.
• Расширение программ "Отбасы банка", включая сегмент "комфорт" и объекты долевого участия.
• Разработка новых форм финансирования жилья, таких как "аренда с правом выкупа", и введение налоговых стимулов для покупателей.

Ермек Мусрепов также отметил, что ипотека является основой социальной стабильности и развития городов, и ее приостановка не должна стать долговременной блокадой для семей, которые планировали свое жилье.

Реакция банков на изменения в ипотечном рынке

После повышения базовой ставки до 18 процентов с 10 октября 2025 года, банки отреагировали сразу. Некоторые приостановили прием новых заявок на ипотеку, другие начали пересматривать условия, а третьи временно отказались от стандартных программ.

16 октября премьер-министр Олжас Бектенов провел совещание с членами правительства, где власти решили поддержать систему жилищно-строительных сбережений, чтобы смягчить последствия сокращения ипотечных предложений со стороны банков.

На 17 октября Банк ЦентрКредит возобновил прием заявок по ипотечным программам, однако с новыми условиями, где ставки варьируются от 0,1 процента до 22,5 процента годовых.

Freedom Bank также не приостановил выдачу ипотечных программ, сохранив прежние требования к заемщикам. В то же время Halyk Bank временно приостановил прием заявок по стандартной ипотеке, готовя альтернативные программы жилищного кредитования.

Таким образом, на фоне колебаний в коммерческих банках, "Отбасы банк" остается единственным стабильным игроком на рынке, благодаря своей модели, которая не зависит от рыночных колебаний.