Ипотека или аренда: что выгоднее в 2026 году для казахстанцев?

В 2026 году казахстанцы всё чаще задаются вопросом, стоит ли оформлять ипотеку сейчас или лучше подождать. Высокие ставки, ограниченные льготы от банков и продолжающийся рост цен на жильё заставляют покупателей проявлять осторожность при принятии решения о покупке квартиры. Эксперт в сфере недвижимости, Диляра Сейтнурова, поделилась своим мнением о текущей ситуации на рынке и о том, выгоднее ли арендовать жильё, чем брать его в ипотеку.

Сложная ситуация на рынке недвижимости

По словам Сейтнуровой, рынок недвижимости в 2026 году переживает трудные времена. Условия получения займов значительно ухудшились по сравнению с 2023–2024 годами: ликвидность на рынке стала менее доступной, лимиты по льготным программам строгие, а конкуренция — высокая.

Чтобы принять взвешенное решение о покупке жилья, важно понимать макроэкономическую ситуацию и оценивать свои финансовые возможности.

"Несмотря на то, что в январе продажи жилья упали почти вдвое по сравнению с концом 2025 года, цены продолжают медленно расти", — отмечает эксперт.

Согласно её данным, до 70% всех оформляемых ипотек составляют льготные займы от "Отбасы банка", в то время как классическая ипотека занимает менее 10% сделок. Это связано с несколькими факторами: базовая ставка Нацбанка осталась на уровне 18% с марта 2026 года, инфляция превышает 12%, а введение НДС также влияет на рынок. Кроме того, снижение предельной ставки ГЭСВ по ипотекам отложено до июля 2026 года и остаётся на уровне до 25%.

Почему цены на жильё продолжают расти?

Несмотря на падение спроса, в прошлом году цены на квартиры заметно выросли: новостройки подорожали в среднем на 17%, а вторичное жильё — на 13,6%. Особенно сильный рост цен наблюдается в Алматы и Астане, где стоимость "первички" увеличилась на 23,6% и 18,1% соответственно.

"Рост цен обусловлен удорожанием себестоимости строительства из-за инфляции и нехватки кадров. Ожидать падения цен не стоит, наоборот, они будут продолжать расти до конца года", — утверждает Сейтнурова.

Дополнительное давление на стоимость строительства окажет новый Строительный кодекс, который вступает в силу с 1 июля 2026 года.

Не стоит ожидать снижения ипотечных ставок

Эксперт также предупреждает, что серьёзного удешевления ипотечных кредитов в 2026 году не планируется. Нацбанк намерен держать базовую ставку высокой, и риск её повышения невелик.

"Ожидание падения цен на недвижимость может привести к упущенной выгоде. Инфляция квадратного метра съедает любую потенциальную выгоду", — говорит Сейтнурова.

Аренда или ипотека: что выгоднее?

Существует мнение, что в текущих условиях аренда квартиры выгоднее, чем ипотека. Хотя это имеет смысл, есть нюансы. Всё зависит от доступной вам ставки. При рыночной ставке ипотеки от 18% аренда будет более выгодной, так как ежемесячные платежи по ипотеке в 1,5–2 раза превышают стоимость аренды аналогичного жилья.

"При льготной ипотеке со ставкой до 9% ежемесячный платеж будет сопоставим с расходами на аренду, но при этом жильё становится вашей собственностью", — объясняет эксперт.

Она также не рекомендует брать квартиру в ипотеку для дальнейшей сдачи в аренду, поскольку доходность аренды не сравнится с банковскими депозитами, которые сейчас предлагают ставки 14–15% годовых.

Правила финансовой безопасности для заемщиков

Чтобы избежать финансовых ошибок при оформлении ипотеки, Сейтнурова предлагает соблюдать несколько правил:

1. Безопасный взнос

Оптимальный первоначальный взнос составляет от 30 до 40%. Минимальные 20% могут привести к финансовым потерям.

2. Комфортный платёж

Ежемесячные выплаты не должны превышать 30–40% от чистого дохода семьи.

"Например, при доходе около миллиона тенге платеж не должен превышать 300-400 тысяч тенге в месяц", — говорит эксперт.

3. Финансовая подушка

Перед оформлением займа важно накопить сумму, которая покроет шесть месяцев ипотечных платежей и базовые нужды семьи.

4. Тип ставки

"Выбирайте только фиксированную ставку. Плавающая ставка в текущих условиях — рискованный шаг", — предостерегает Сейтнурова.

5. Учёт скрытых расходов

Заемщики часто недооценивают комиссии банков и другие затраты, что может привести к необходимости брать дорогие кредиты. Эксперт рекомендует рассмотреть возможность дополнительного кредитования на ремонт, если квартира покупается в черновой отделке, но не более 20% от её стоимости.

Сейтнурова подчеркивает, что одной из главных финансовых ошибок является оформление ипотеки на 20 лет без чёткого плана досрочного погашения за 3–5 лет.

Нашли ошибку?