Квартира в магазине как коммерческая недвижимость

Переделка жилых квартир на первых этажах многоэтажек под магазины и другие виды коммерческих помещений – это довольно распространенная практика. Но как дело обстоит с точки зрения права: можно ли считать такие помещения коммерческой недвижимостью? Какой налог необходимо уплачивать с дохода от повышения стоимости при продаже подобных объектов?

Ответ на эти вопросы зависит от того, было ли оформлено соответствующее изменение статуса квартиры. Поскольку помещение в действительности перестало использоваться как жилое и теперь функционирует как офис или магазин, требуется юридически оформить его выход из жилого фонда.

Ранее собственники могли использовать квартиру или ее часть в нежилых целях без получения разрешения от государственных структур (пункт 2 статьи 18 закона №94 от 16.04.1997 г. «О жилищных отношениях»). Однако данное положение было отменено в 2019 году законом № 284-VI от 26.12.2019 г., что делает необходимым легализовать выход из жилого фонда.

Данная процедура включает несколько шагов и не является простой:

• посещение районного архитектора в управлении земельных отношений для выяснения возможности вывода конкретного помещения из жилого фонда;
• получение заключения сейсмолога (в случаях, если помещение находится в сейсмоопасной зоне);
• заказ топографической съемки и архитектурно-планировочного задания (это можно сделать через портал Egov.kz в разделе «Бизнесу», «Лицензирование и аккредитация», «Разрешительные документы», услуга «Предоставление исходных материалов при разработке проектов строительства и реконструкции (перепланировки и переоборудования));
• сбор нотариально заверенного согласия соседей;
• подготовка проекта и его согласование в архитектурных органах;
• уведомление управления архитектуры о начале работ по переоборудованию;
• оформление акта приемки помещения в эксплуатацию;
• выкуп или аренда земельной доли у акимата;
• регистрация помещения как нежилого в органах юстиции.

Только после прохождения всех этих вышеописанных процедур квартира становится официально нежилым помещением (коммерческой недвижимостью). Если же преобразование было сделано самовольно, без всех необходимых согласований, помещение останется жилым. Важно понимать, что не всегда законодательство позволяет легализовать подобные переходы. Поэтому стоит получить информацию о возможности такого изменения еще перед приобретением квартиры с целью бизнеса.

Данная процедура регламентируется законом №242 от 16.07.2001 г. «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» и Правилами организации застройки и прохождения разрешительных процедур в области строительства (Приказ МНЭ РК №750 от 30.11.2015 г.)

Что касается налогообложения доходов от продажи коммерческой недвижимости, то согласно статье 330 Налогового Кодекса Республики Казахстан, такой доход подлежит налогообложению по ставке ИПН, так как он считается имущественным доходом.

В соответствии со статьей 331 Налогового Кодекса, доход от прироста стоимости при продаже имущества физическим лицом возникает, в частности, при реализации:

• недвижимости, расположенной на территории Казахстана;
• земельных участков и (или) долей земли, находящихся на территории Казахстана.

Как результат, доход от прироста стоимости при продаже переоборудованной квартиры будет определяться как разница между ценой продажи и ценой приобретения.

Таким образом, если у вас возникнет прирост стоимости при продаже квартиры, которая была официально преобразована в магазин, ставка ИПН составит 10%.

Дополнительно стоит отметить, что затраты на переоборудование также могут быть учтены при определении налогооблагаемой базы. Это будет полезно для уменьшения налога на прибыль, так как налоговые органы могут учитывать все документально подтвержденные расходы, связанные с преобразованием жилья в коммерческое помещение.

Если вам нужна юридическая или налоговая консультация, вы можете обратиться к квалифицированным специалистам. Оставьте заявку, и с вами свяжутся в рабочее время.