Вопрос учета НДС для строительной компании при ДКП

Компании в строительной отрасли, занимающиеся возведением жилых зданий, часто прибегают к практике подписания предварительных договоров до окончания строительства. Вопрос заключается в том, считается ли это получением дохода и требуется ли регистрация по НДС. Давайте проанализируем эту тему подробнее.

Обратимся к налоговому кодексу Республики Казахстан.

Согласно статье 82 Налогового Кодекса РК, обязательная регистрация по НДС должна производиться, если общий объем продаж превышает 20 000 минимальных расчетных показателей (в 2023 году это составляет 69 000 000 тенге).

Обратите внимание на термин «объем для регистрации по НДС». Здесь важно выяснить, попадает ли доход от продажи жилых помещений под действие НДС.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 396 НК РК, реализация жилых зданий (или их частей), кроме участков, состоящих полностью из нежилых помещений, освобождается от НДС.

По подпунктам 2 и 3 пункта 2 статьи 396 НК РК, передача прав на земельные участки, а также аренда (включая субаренду), также освобождены от НДС, однако существуют определенные исключения.

Таким образом, если компания занимается продажей жилых помещений, то такой оборот не подлежит налогообложению по НДС. Это означает, что даже при превышении 20 000 МРП, строительная фирма не обязана регистрироваться по НДС.

При выставлении электронных счетов-фактур (ЭСФ) для продаж, которые не облагаются налогом, в соответствующем поле указывается "без НДС".

Если же здание включает как жилые, так и коммерческие (нежилые) помещения, ситуация будет немного отличаться.

Согласно пункту 3 статьи 407 НК РК, строители объектов, для которых предусмотрено освобождение от НДС, должны вести раздельный учет сумм налога по товарам, работам и услугам, которые используются или будут использоваться:

• для операций, освобожденных от НДС согласно пункту 1 статьи 396 НК РК и прочих операций;
• в процессе строительства каждого отдельного объекта с целью применения пунктов 3 статьи 402 и статьи 410 НК РК.

Согласно пункту 3 статьи 402 НК РК, НДС по товарам, работам и услугам, которые используются на строительстве жилого здания, предназначенного для реализации как освобожденных, так и облагаемых НДС оборотов (жилые и нежилые), учитывается отдельно в налоговом реестре для целей, указанных в статье 410 НК РК.

Этот НДС отражается в декларации до следующих событий:

• при реализации или аренде части жилого здания, содержащей исключительно нежилые помещения;
• приемки в эксплуатацию такого жилого здания в соответствии с законодательством РК.

Таким образом, необходимо обеспечить раздельный учет оборотов от инвестиционных проектов по жилым и нежилым зданиям. Если доход от продажи нежилых помещений достигнет лимита в 20 000 МРП, потребуется регистрация по НДС, так как такой оборот облагается налогом. При этом налогоплательщик, занимающийся строительством зданий с нежилыми помещениями, не может использовать НДС в зачет до момента реализации и приемки такого объекта государственной комиссией.

После завершения стройки и получения технического паспорта, НДС, подлежащий возмещению, определяется на основе доли облагаемого оборота относительно общего оборота, вычисленной по площади нежилых помещений в сравнении с общей площадью здания.

Остаток суммы НДС, не подлежащий возмещению (в части, относящейся к жилищному фонду), добавляется к стоимости здания.

При продаже объекта незавершенного строительства, сумма НДС, учитываемая на момент такой продажи, уменьшается на сумму НДС, которую можно включить в зачет, как указано в пункте 1 статьи 410 НК РК.

Согласно пункту 2 статьи 410 НК РК, при продаже или аренде части нежилых помещений в жилом здании, НДС может быть учтен в зачет, но не ранее момента принятия здания в эксплуатацию.

В стадии строительства НДС будет учитываться на отдельных субсчетах для каждого здания. При реализации суммы на субсчете будет закрываться на НДС, который может быть включен в зачет, и НДС, не подлежащий зачету, который добавляется к стоимости строящегося объекта.

Таким образом, строительным компаниям не требуется становится на учет по НДС, однако, с учетом возможности возмещения значительных сумм, если в здании присутствуют нежилые (коммерческие) площади, целесообразно зарегистрироваться по НДС при превышении лимита по обороту (в частности, от продаж коммерческих помещений). В случае, если доходы превысят 20 000 МРП по облагаемым операциям (нежилые помещения), НДС можно будет учесть в зачет.

Добавим, что правильное ведение бухгалтерского учета, включая использование программного обеспечения для учета НДС, поможет избежать ошибок и снизит риски налоговых проверок. Часто строительные компании сталкиваются с непониманием своих прав и обязанностей в области налогообложения, поэтому актуально пройти обучающие курсы или семинары, чтобы быть в курсе всех изменений в налоговом законодательстве.

Если вам нужна консультация квалифицированного бухгалтера, налогового консультанта или юриста, вы можете обратиться за помощью. Оставьте заявку, и мы свяжемся с вами в удобное для вас время.