Правила покупки недвижимости нерезидентами в Казахстане

Часто жители Казахстана, обладающие недвижимостью в стране, решают сменить свое гражданство, оставаясь при этом на прежнем месте проживания. Также иностранцы, в большинстве своем граждане стран СНГ, могут наследовать недвижимость от своих родственников, являющихся гражданами Казахстана. Возникает вопрос: имеют ли право иностранцы-нерезиденты на владение недвижимостью в Казахстане, или же им придется продать свои активы? Каковы налоговые последствия в этом случае? Рассмотрим подробнее.

Определение гражданства и резидентства

Согласно статье 2 закона №2337 от 19.06.1995 г. «О правовом положении иностранцев», иностранцами в Казахстане считаются лица, которые одновременно:

• не являются гражданами Казахстана;
• могут подтвердить принадлежность к гражданству другой страны (например, имеют паспорт другой страны).

Также важно учитывать понятие налогового резидентства. Как указано в подпунктах 1, 1-3 и 1-6 пункта 4 статьи 217 Налогового кодекса Казахстана, резидентом Казахстана признается физическое лицо, которое:

• постоянно проживает в Казахстане (не менее 183 дней в течение календарного года);
• непостоянно проживает в стране, но у него здесь находятся центры жизненных интересов (например, наличие вида на жительство, семья или недвижимость).

Лица, которые являются гражданами страны или подали заявку на получение гражданства или вида на жительство, считаются резидентами независимо от срока проживания в Казахстане.

Нерезидентами считаются физические лица, которые осуществляют свою деятельность в одной стране, но зарегистрированы и проживают в другой.

Согласно пункту 1 статьи 219 Налогового кодекса Казахстана, нерезидентом признается лицо, не соответствующее критериям резидентства по статье 217 данного кодекса.

Таким образом, физическое лицо может одновременно обладать статусом гражданина/иностранца и резидента/нерезидента в различных комбинациях:

• гражданином и резидентом Казахстана;
• иностранцем-резидентом Казахстана;
• иностранцем-нерезидентом Казахстана.

Эти статусы определяют набор прав и обязанностей, включая вопросы налогообложения.

Кто из иностранцев может владеть недвижимостью в Казахстане?

Статья 9 закона №2337 от 19.06.1995 г. «О правовом положении иностранцев» утверждает, что иностранцы, которые постоянно проживают в Казахстане (т.е. имеют вид на жительство согласно статье 4 данного закона), обладают такими же правами и обязанностями в сфере жилищных отношений, как и граждане Казахстана.

Это подразумевает, что иностранцы с видом на жительство вправе иметь жилье и другие виды недвижимости в частной собственности.

В подпунктах 24 и 28 статьи 2 закона №94 от 16.04.1997 г. «О жилищных отношениях» приводятся определения таких понятий, как:

• жилище – отдельная жилая единица (дом, квартира, комната в общежитии), предназначенная для постоянного проживания и соответствующая установленным нормам;
• квартира – это отдельная жилая единица, являющаяся частью многоквартирного жилого дома и предназначенная для постоянного проживания.

Иностранцы, временно находящиеся на территории Казахстана, могут пользоваться имущественными правами в соответствии с международными договорами и местным законодательством.

Наиболее проблемы с недвижимостью возникают у иностранцев-нерезидентов, которые приобрели или унаследовали квартиры в Казахстане.

Согласно пункту 1 статьи 252 Гражданского кодекса Казахстана, если у лица имеется имущество, которое оно не может законно владеть, то оно должно быть отчуждено (продано, подарено и так далее) в течение года с момента его получения.

Если этот срок будет упущен, имущество может быть принудительно изъято по решению суда, а собственник получит возмещение за минусом затрат на принудительное отчуждение. Это означает, что имущество придется реализовать через торги.

На практике данная норма довольно редко применяется. Однако иностранцам-нерезидентам, владеющим недвижимостью, следует помнить о потенциальной угрозе потерять часть стоимости своего имущества, если не выполнить требуемую процедуру по отчуждению в установленный срок.

Какие налоговые риски возникают у иностранцев-нерезидентов, владеющих недвижимостью в Казахстане?

Согласно пункту 1 статьи 117 Гражданского кодекса Казахстана, к недвижимости относятся:

• земельные участки;
• здания и сооружения;
• многолетние насаждения и другое имущество, прочно связанное с землей.

Квартиры и другие жилые помещения считаются отдельными объектами недвижимости, если они принадлежат индивидуальным собственникам.

В соответствии с Налоговым кодексом Казахстана иностранцы также могут быть признаны налогоплательщиками (пункты 55, 57, 67 пункта 1 статьи 1 НК РК).

Согласно пункту 2 статьи 216 Налогового кодекса, нерезиденты обязаны уплачивать налоги с доходов, полученных из источников в Казахстане, в том числе при получении имущества в дар или по наследству – это налог на доходы физических лиц (ИПН).

Пункт 1 статьи 316 Налогового кодекса определяет плательщиками ИПН физические лица, обладающие объектами обложения. А согласно подпункту 6 пункта 1 статьи 644 Налогового кодекса доходами нерезидента из источников в Казахстане признаются доходы от прироста стоимости при продаже имущества, которая подлежит государственной регистрации. Напомним, что сделки с недвижимостью обязаны регистрироваться согласно пункту 1 статьи 4 закона №310 от 26.07.2007 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».

Иностранные нерезиденты должны рассчитать и уплатить ИПН согласно пункту 3 статьи 317 Налогового кодекса по ставкам, установленным статьями 320 и 646 Налогового кодекса (15% для доходов от прироста стоимости при продаже недвижимости). Сроки подачи налоговой декларации определены главой 74 Налогового кодекса.

Гражданство иностранца также играет важную роль. Если иностранец является гражданином государства с упрощенной системой налогообложения (статья 644 Налогового кодекса), то для них ставка налога будет повышенной - 20%.

Список таких стран утвержден Приказом министерства финансов №142 от 08.02.2018 г.

Обратите внимание, что налогообложению подлежит не стоимость имущества, а доход от прироста стоимости, который определяется как разница между ценой продажи и ценой покупки.

При получении недвижимости в дар или по наследству стоимость приобретения равна нулю. В расчете налога с такой недвижимости в качестве стоимости приобретения используется кадастровая стоимость, которая может быть значительно ниже рыночной и подвергнуть собственника риску уплаты значительного ИПН.

Для снижения налоговой нагрузки есть возможность провести оценку недвижимости на момент её получения. В таком случае стоимость, указанная в оценочном акте, будет считаться стоимостью приобретения. При последующей продаже (если она осуществляется до истечения года владеления) необходимо уплатить ИПН только с разницы между ценой продажи и оценочной стоимостью.

Важно провести оценку до момента подачи декларации по форме 270.00 (т.е. до 15 сентября следующего года).

Например, если иностранец унаследовал квартиру в Казахстане 01.05.2024 г. и оформил право собственности 01.07.2024 г., оценку следует провести до 15.09.2025 г. Оценка будет основываться на рыночных ценах, действующих на дату регистрации права собственности (т.е. на 01.07.2024 г.).

Когда иностранцу необходимо подать налоговую декларацию?

Согласно статье 659 Налогового кодекса Казахстана, декларация по ИПН должна представляться в налоговые органы по месту проживания налогоплательщика не позже 15 сентября года, следующего за отчетным. Иностранцам-нерезидентам следует:

• получить индивидуальный идентификационный номер (ИИН) для уплаты налогов;
• самостоятельно рассчитать ИПН с прироста стоимости;
• заполнить и представить декларацию (форма 270.00) до 15 сентября года, следующего за отчетным.

Если иностранец-нерезидент покинул Казахстан в течение отчетного периода и не вернулся до 15 сентября следующего года, он имеет право подать форму 270.00 и уплатить налог в течение текущего налогового периода. Декларация будет за период с начала текущего налогового периода до даты выезда лица из Казахстана.

Если иностранец имеет вид на жительство в Казахстане, он может имуществом в равной степени с гражданами страны. Однако, если иностранец является нерезидентом и получает недвижимость в дар или по наследству, то он обязан:

• реализовать (или подарить) её в течение одного года;
• рассчитать ИПН с прироста стоимости;
• подать декларацию по форме 270.00 до 15 сентября следующего года;
• уплатить ИПН в бюджет до 25 сентября следующего года.

В случае сложностей с налогообложением недвижимости в Казахстане, или если вы ищете законные способы минимизировать сумму налога, обращайтесь к квалифицированным специалистам. Обратитесь за консультацией, и опытные юристы и налоговые консультанты помогут вам решить возникшие вопросы.