Налог с продажи квартиры правила и сумма к уплате

Существует распространенное мнение о том, что любой процесс реализации квартиры влечет за собой необходимость уплаты налога на полученные средства. Это утверждение имеет под собой основание, однако не всегда продавец обязан уплачивать данный налог. Далее мы рассмотрим, в каких случаях налог нужно уплатить, а когда он не требуется, а также способы легального снижения суммы налога.

Что такое «налог на продажу квартиры»?

Термин «налог на продажу», с которым часто сталкиваются люди, фактически представляет собой индивидуальный подоходный налог (ИПН). Его обязаны уплачивать физические лица (или налоговые агенты) в следующих случаях:

• наличие объектов налогообложения в виде дохода от источников;
• при случае самостоятельного налогообложения (пункт 1 статьи 316 Налогового кодекса Республики Казахстан, статья 318 НК РК).

При реализации квартиры продавец должен самостоятельно рассчитать и перечислить налог (самостоятельное налогообложение). Также он обязан подать налоговую декларацию по форме 270.00 до 15 сентября года, следующего за годом продажи недвижимости.

Наличие обязанности по уплате налога у физических лиц проверяется Комитетом государственных доходов Министерства финансов Республики Казахстан по информации, представленной нотариусами. Если в течение налогового периода произошло оформление сделки по продаже недвижимости, то продавец получит уведомление от налогового органа о необходимости уплаты ИПН.

Когда налог нужно уплачивать и в каком размере?

Согласно подпункту 14 пункта 2 статьи 319 НК РК, прирост стоимости от продажи квартир (дач, гаражей), находящихся в собственности более одного года с момента регистрации, не считается доходом и, соответственно, не подлежит налогообложению.
Это значит, что если квартира находилась в собственности свыше 1 года перед продажей, продавец не обязан уплачивать налог.

Если же квартира находилась в собственности меньше года до продажи, при ее реализации необходимо заплатить налог (ИПН) по следующим ставкам:

• 10% — если продавец является гражданином и резидентом Республики Казахстан (пункт 1 статьи 320 НК РК);
• 15% — если продавец является нерезидентом РК (подпункт 5 пункта 1 статьи 646 НК РК).

Важно отметить! Под «датой регистрации права собственности» подразумевается не дата нотариального заверения договора купли-продажи, а дата государственной регистрации (пункт 1 статьи 7 Закона РК №310-III от 26.07.2007 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»).

Следует учесть, что налогообложению подлежит не вся сумма, полученная от продажи квартиры, а лишь так называемый «доход от прироста стоимости» (подпункт 1 пункта 1 статьи 331 НК РК) — разница между ценой продажи и той ценой, по которой квартира была приобретена ранее. В случае отсутствия разницы (квартира продается за ту же сумму, за которую была приобретена) или получения убытка (квартира продана дешевле цены, по которой была куплена), налог также не уплачивается. Однако, в таком случае у продавца должны быть документы, подтверждающие отсутствие прироста стоимости:

• договор купли-продажи (при приобретении квартиры);
• акт оценки стоимости (если квартира была получена в результате приватизации, в дар или по наследству).

Если цена продажи, указанная в договоре, оказывается ниже или равной стоимости, указанной в договоре покупки или в акте оценки, то налоговый орган будет считать это доказательством того, что ИПН уплачивать не нужно.

Важно! Если квартира была получена по наследству, то ее рыночную стоимость нужно определить (заказать акт оценки) сразу при регистрации права собственности. Если этого не было сделано, позднее можно провести ретроспективную оценку, но не позже 15 сентября года, следующего за годом продажи квартиры. Если и этот срок будет упущен, то базовой оценочной стоимостью будет принято значение, используемое Госкорпорацией «Правительство для граждан» для расчета налога на имущество на 1 января года, в котором возникло право собственности. Для продавца это означает, что сумма дохода от прироста стоимости будет формально завышена, соответственно, и налог придется уплатить больше.

Как производится расчет и уплата налога?

Поскольку необходимость уплаты налога зависит от срока владения и наличия дохода от прироста стоимости, на практике при продажах могут возникнуть различные типичные ситуации.

Например, если квартира была продана позже, чем через год, никаких действий по поводу уплаты налога не нужно. В случае, если уполномоченные органы Министерства финансов РК всё же заинтересуются сделкой и попросят объяснения, продавцу пригодятся:

• документ, подтверждающий дату возникновения права собственности на проданную квартиру (договор покупки, акт приватизации, дарственная, свидетельство о праве на наследство);
• договор купли-продажи при продаже квартиры.

Сравнением дат в указанных документах можно подтвердить соблюдение условий подпункта 14 пункта 2 статьи 319 НК РК. Поэтому ни декларацию подавать, ни налог платить не потребуется.

Например, квартира в Алматы была приобретена в 2019 году за 15 000 000 тенге и продана в 2025 году владельцем-гражданином РК за 22 000 000 тенге. Нарушение 1 года владения не произошло, поэтому, несмотря на прирост стоимости, ИПН платить не требуется.

Если же продажа происходит в течение года владения, потребуется подготовить:

• документ, подтверждающий стоимость объекта на момент регистрации права собственности (договор или акт оценки);
• договор купли-продажи квартиры;
• подать декларацию по форме 270.00 до 15 сентября года, следующего за годом продажи;
• уплатить 10% налога от прироста стоимости до 25 сентября года, следующего за годом продажи.

К примеру, квартира в Алматы была куплена в мае 2024 года за 25 000 000 тенге, а в марте 2025 года продана гражданином РК за 27 200 000 тенге. Так как с момента покупки прошло меньше года, на продавца ложится обязанность уплатить ИПН по ставке 10%, которая рассчитывается от суммы прироста.

27 200 000 - 25 000 000 = 2 200 000 тенге – прирост стоимости

2 200 000 * 10% = 220 000 тенге – сумма ИПН к уплате.

• необходимо подать декларацию по форме 270.00 до 15.06.2026 года;
• уплатить в бюджет 220 000 тенге до 25.09.2026 года.

Если квартира была унаследована в мае 2024 года, а продана в марте 2025 года за 27 200 000 тенге, то владелец должен провести ретроспективную оценку объекта в оценочной компании. Стоимость на момент получения права собственности была определена в 26 800 000 тенге. С момента наследования до продажи прошло менее года, и у продавца возникает обязанность по уплате налога по ставке 10% на сумму прироста стоимости.

27 200 000 - 26 800 000 = 400 000 тенге – прирост стоимости

400 000 * 10% = 40 000 тенге – сумма ИПН к уплате.

• необходимо подать декларацию по форме 270.00 до 15.09.2026 года;
• уплатить в бюджет 40 000 тенге до 25.09.2026 года.

Квартира, унаследованная в декабре 2024 года и проданная в марте 2025 года за 27 200 000 тенге, также подразумевает обязанность уплаты налога. Однако если оценка не будет заказана до 15.09.2026 года, налоговый орган проведёт оценку самостоятельно, основываясь на налоговой базе на 01.01.2024 года (условно – 22 000 000 тенге). В результате продавцу будет выставлено требование по уплате ИПН:

27 200 000 - 22 000 000 = 5 200 000 тенге – прирост стоимости

5 200 000 * 10% = 520 000 тенге – сумма ИПН к уплате.

За просрочку уплаты после 25.09.2026 года будут начисляться пени, а за неотправленную декларацию — штраф.

Что делать, если продавец квартиры в РК – иностранец (нерезидент)?

Ситуации, когда продавцом является иностранец (нерезидент РК), также довольно распространены. Согласно статье 252 Гражданского кодекса РК, иностранцы без вида на жительство в Казахстане, которые владеют недвижимостью, обязаны продать свою собственность в течение одного года с момента утраты гражданства.

Для нерезидентов- продавцов условия налогообложения варьируются на уровне, аналогичном тем, что предназначены для резидентов РК.

Согласно подпункту 6 пункта 1 статьи 644 НК РК, доходы нерезидентов, полученные на территории РК, в том числе доходы от прироста стоимости при продаже имущества, подлежат налогообложению. Данная норма также распространяется на сделки по продажам квартир.

Налог однозначно уплачивается от прироста стоимости (пункты 1 и 2 статьи 650 НК РК), который определяется как положительная разница между стоимостью продажи и стоимостью приобретения квартиры.

В отличие от резидентов, нерезиденты уплачивают налог по повышенной ставке — 15% (подпункт 5 пункта 1 статьи 646 НК РК).
Для установления первоначальной стоимости необходимо в оценочной компании заказать оценку квартиры. Это следует сделать не позднее 15 сентября года, следующего за годом ее продажи.

Если оценочная стоимость совпадает со стоимостью по договору, то прирост стоимости отсутствует и налог не составляет обязанности. Если же разница имеет место, то с нее уплачивается налог по ставке 15%.

Для иностранных граждан срок владения квартирой на момент продажи не имеет значения, налог необходимо будет уплатить в любом случае.

Важно отметить, подписана ли Конвенция об избежании двойного налогообложения между Казахстаном и страной, в которой проживает лицо. В случае отсутствия такой Конвенции, налоговые обязательства возникают как в Казахстане, так и в стране проживания данного лица.

Список государств, с которыми заключены соответствующие Конвенции, доступен на сайте Комитета государственных доходов Министерства финансов Республики Казахстан.

Для нерезидентов, осуществляющих действия в Казахстане, необходимо:

• запросить Идентификационный номер налогоплательщика (ИИН) в Комитете государственных доходов;
• подготовить документ, подтверждающий стоимость имущества на момент регистрации прав собственности (например, договор или акт оценки);
• составить договор купли-продажи в случае реализации квартиры;

• подать декларацию по форме 270.00 до 15 сентября следующего года после продажи;

• уплатить налог в размере 15% от прироста стоимости до 25 сентября года, который следует за годом торговли, или предоставить доказательства уплаты налога в стране проживания, если с ней у Казахстана действуют договоренности.

Для получения ИИН нерезиденту необходимо лично посетить налоговый орган.

Иностранцы, временно находящиеся в Казахстане, могут получить ИИН онлайн через портал Egov.kz. Для этого требуется:

• авторизоваться на портале;
• перейти по следующим вкладкам: «Главная», «Гражданам», «Гражданство, миграция и иммиграция», «Иностранцам: въезд в РК и гражданство», «Формирование ИИН иностранцам и лицам без гражданства, временно пребывающим в РК»;
• заказать соответствующую услугу онлайн;
• заполнить форму заявки и прикрепить сканированные копии паспорта;
• подписать заявку с использованием электронной цифровой подписи или смс-пароля.

В течение одного рабочего дня будет предоставлено Регистрационное свидетельство о присвоении ИИН или мотивированный отказ в предоставлении услуги. Эта услуга предоставляется бесплатно.

Каким образом можно сократить налоговые обязательства?

Чтобы минимизировать сумму индивидуального подоходного налога (ИПН) при продаже квартиры, следует:

• выдержать срок владения квартирой не менее одного года перед продажей;
• либо подготовить документы, подтверждающие стоимость объекта на момент регистрации прав собственности (например, заказать оценочный акт в специализированной компании). Оценочный акт должен быть выполнен до 15 сентября года, следующего за годом продажи квартиры (до подачи декларации по ИПН).

• Консультации для бухгалтеров, подробнее