Как продать подаренную квартиру и сэкономить на налогах

Если физическое лицо получило квартиру в дар от другого гражданина, оно вправе распоряжаться этой недвижимостью, включая возможность ее продажи сразу после получения. Однако, согласно налоговому кодексу, существует правило: если квартира находится в собственности менее одного года, налогообложению подлежит прирост стоимости от ее продажи (индивидуальный подоходный налог).

Согласно определению (пп.1 п.1 ст.331 НК), доход от прироста стоимости – это разница между суммой продажной цены и начальной ценой квартиры. При дарении эта начальная цена фиксируется в акте оценки, который необходимо заказать на этапе передачи квартиры.

Налоговые ставки достаточно высоки:

• 10%, если продавец является гражданином и резидентом страны (п.1 ст.320 НК);
• 15%, если продавец – нерезидент (пп.5 п.1 ст.646 НК).

Например, если оценочная стоимость квартиры на момент дарения составила 20 000 000 тенге, а она была продана через несколько месяцев за 25 000 000 тенге, то резиденту страны придется уплатить:

(25 000 000 – 20 000 000) *10% = 5 000 000 *10% = 500 000 тенге (индивидуальный подоходный налог).

Чтобы избежать ненужных затрат на налоги, есть легальные способы экономии на уплате ИПН.

Наиболее очевидный метод – подождать, пока пройдет год с момента регистрации права собственности. Согласно пп.14) п.2 ст.319 НК, прирост стоимости от продажи жилья, включая квартиры, которые находятся в собственности более одного года, не подлежат налогообложению.

Важно помнить, что речь идет о дате регистрации права в Центре обслуживания населения или у нотариуса через систему e-Нотариат, а не о дате подписания договора дарения.

К примеру, если договор дарения был подписан 31.05.2025, одаряемый имеет следующие 6 месяцев для регистрации своего права собственности на квартиру. То есть он может зарегистрировать право до конца ноября 2025 года. Начало отсчета срока владения начнется с даты регистрации права. Допустим, регистрация прошла 31.07.2025. Таким образом, продать квартиру без уплаты налога можно будет начиная с 01.08.2026.

Однако не всегда есть возможность ждать целый год. Если требуется продать квартиру раньше и при этом сэкономить на налоге, нужно воспользоваться актом оценки. Если продажная цена совпадает с суммой, указанной в акте, составленном на момент регистрации права собственности (или ниже), то налоговая база не возникнет и налоги платить не придется, даже если еще не прошел год владения.

Следует отметить, что для дарения квартиры нужна оценка, выданная государственной корпорацией "Правительство для граждан", а не частными оценочными компаниями.

Согласно п. 6 ст. 331 НК, оценке подлежит имущество, полученное по наследству или в качестве благотворительной помощи, но не в результате дарения.
Как указано в п. 7 той же статьи, если цена приобретения отсутствует, доход от прироста стоимости определяется как положительная разница между ценой реализации и оценочной стоимостью, установленной на 1 января года, когда было зарегистрировано право собственности на проданное имущество.

Таким образом, при дарении квартиры нужно запросить оценочную стоимость от ГК "Правительство для граждан" на 1 января года, когда произошло оформление права собственности на подаренное жилье.

Рекомендуется получить акт оценки сразу при регистрации права собственности, даже если в данный момент нет планов на продажу квартиры. Обстоятельства могут измениться, а ретроспективная оценка (по ценам, актуальным несколько месяцев назад) обойдется дороже. Также учтите, что акт ретроспективной оценки следует заказать не позднее 31 марта года, следующего за годом продажи.

Так, если квартира была подарена 31.05.2025, право собственности зарегистрировано 31.07.2025, а продажа квартиры состоялась 10.08.2025, то продавцу нужно будет получить оценочный акт не позднее 31.03.2026.

Декларацию (ф.270.00) следует подать до 15.09.2026, а уплатить ИПН (в случае, если прирост стоимости все же возникнет) необходимо будет до 25.09.2026.

Даже если квартира будет продана по цене, равной или ниже оценочной стоимости, следует иметь на руках документы, подтверждающие отсутствие прироста стоимости. Налоговая служба проведет камеральный контроль по сделке, и если продавец не сдаст ф.270.00, ему будет выслано уведомление с требованием уплатить ИПН. В ответ на уведомление потребуется приложить акт оценки, копию договора дарения и копию договора продажи.

Для дополнительной экономии на налогах можно рассмотреть возможность использования вычетов, предоставляемых налоговым кодексом. Например, граждане могут воспользоваться вычетом на продажу единственного жилья, если оно находилось в собственности более трех лет. Также рекомендуем учитывать возможность выделения доли в квартире, если она была приобретена совместно, и продавать только свою долю, что может существенно снизить налогообложение.

Если вам требуется консультация налогового эксперта или квалифицированного бухгалтера, или нужна помощь в заполнении ф.270.00, вы можете обратиться к соответствующим специалистам. Оставьте заявку, и с вами свяжутся в рабочие часы.