Астана: новый магнит для инвестиций, вытесняющий старую звезду Алматы

Ситуация на рынке жилья в Казахстане начала меняться с 2025 года, когда Астана стала более привлекательной для покупателей, особенно для инвесторов. Эта тенденция, по мнению экспертов, связана с изменениями в восприятии алматинской недвижимости.

История спроса

Эксперты отмечают, что основным фактором роста продаж в Астане стали не обычные покупатели, а именно инвесторы. В 2023 году в Астане было зарегистрировано 94 448 сделок с недвижимостью, в то время как в Алматы — 87 592. Однако настоящая волна интереса к столичной недвижимости началась после землетрясений в начале 2024 года, что заставило многих задуматься о надежности алматинской недвижимости.

Риелтор Александр Бикетов сообщает, что объемы продаж в Астане резко возросли с 4-5 тысяч сделок в месяц до 7-8 тысяч, а в декабре 2025 года был установлен рекорд — 11 512 сделок.

Кроме того, наиболее востребованными стали не дешевые однокомнатные квартиры, а более просторные двух- и трехкомнатные.

Другой эксперт, агент по недвижимости Сауле Каримова, отмечает, что в январе 2026 года, который традиционно считается "мертвым" месяцем, покупательская активность в Астане была выше многолетних показателей.

Преимущества Астаны

В 2025 году миграционное сальдо в Астане составило плюс 67 252 человека, в то время как в Алматы — только 27 833. Это также подтверждает, что Астана становится более привлекательной для жизни и инвестиций.

Александр Бикетов подчеркивает разницу в качестве жилья между двумя городами:

• В Алматы 60% жилого фонда составляют многоэтажные дома, построенные до 2010 года, в основном в 1960-1980 годах, с небольшими кухнями и низкими потолками.
• В Астане же покупают квартиры в новых высотках, построенных после 2021 года, что обеспечивает более высокий уровень комфорта.

Рост интереса к столичной недвижимости также привел к увеличению цен. Сауле Каримова отмечает, что с октября 2025 года цены на жилье в Астане начали расти на 10-15% в месяц, однако остаются более доступными по сравнению с Алматы.

"Если проанализировать среднюю стоимость квартир в крупных городах за последнюю неделю, то в Шымкенте за 'квадрат' просят около 493 320 тенге, в Алматы — 792 990 тенге, в Астане — 615 700 тенге. То есть в столице покупатель найдёт более выигрышный вариант", — подтверждает ситуацию с доступностью жилья Александр Бикетов.

Добавить изображение

Александр Бикетов,

риелтор высшей категории

Сегодня за 32-33 миллиона тенге в Астане можно приобрести двухкомнатную квартиру в доме 2021-2022 годов, которая, скорее всего, не требует ремонта. В столице новые квартиры от застройщика обычно предлагаются в предчистовом варианте, а на первичном рынке много объектов с готовым ремонтом, что делает их более привлекательными для покупателей.

В Алматы сопоставимая квартира часто предлагается в черновой отделке, что также снижает её привлекательность.

Сауле Каримова отмечает, что покупатели стали более требовательными к качеству жилья. Теперь они ищут квартиры с готовым ремонтом, панорамными окнами и высокими потолками, а также современные дома с хорошими входными группами.

Кто покупает жильё в Астане?

Среди основных инвесторов, приобретающих недвижимость в Астане, — алматинцы. Они могут продавать свои квартиры в Алматы и покупать более просторные объекты в столице. Также есть покупатели из северных регионов, таких как Петропавловск и Костанай, которые инвестируют в столичную недвижимость.

"Рост продаж нам сделали и инвесторы из регионов. Есть покупатели из северных регионов: Петропавловска и Костаная. Кстати, там очень много тех, кто работает в сельском хозяйстве, копит деньги и вкладывает в столичную недвижимость. Здесь же выше её инвестиционная ценность, чем в областных центрах. Кто-то покупает для того, чтобы переехать в столицу, жить тут и работать. Другие покупают квартиру для детей. Пока те вырастут и приедут сюда учиться, квартира будет сдаваться в аренду", — рассказывает Сауле Каримова.

Добавить изображение

Сауле Каримова,

агент по недвижимости

Что покупают в столице?

Наиболее востребованы одно- и двухкомнатные квартиры, такие как "евродвушки". Популярные районы для покупок включают Есильский и Нуринский.

"Нуринский район включает локации начиная от проспекта Туран и улиц Сагынак, Мухамедханова, Чингиза Айтматова. Также интерес вызывает район Сарайшык, где расположен культовый комплекс Хазрет Султан. Квартиры в районе "Экспо" имеют хорошее соотношение "качество-цена", — добавляет Сауле Каримова.

Осторожный оптимизм

Несмотря на положительные тенденции, эксперты осторожны в своих прогнозах относительно долгосрочной ситуации на рынке недвижимости. Новый Налоговый кодекс, требования к застройщикам, новые ипотечные программы и инфляция могут повлиять на рынок в любой момент.

"Скорее всего, в период Ораза айта количество сделок может снизиться, однако в марте-апреле спрос традиционно вырастает. В это время часто покупают квартиры для молодоженов и студентов, поступивших в столичные университеты", — заключает Сауле Каримова.

Эксперты уверены, что отрыв Астаны от Алматы будет только расти, а ситуация с ценами останется стабильной из-за более высоких затрат на землю и строительство в Алматы.