Цены на жилье в Центральной Азии: Казахстан ведет, последствия для рынка и будущих инвестиций

Цены на жильё в Кыргызстане: мифы и реальность

Причины роста цен на новостройки и дома

Недавние публикации в казахстанских медиа о кыргызском рынке недвижимости побудили нас исследовать ситуацию. В январе сообщалось, что стоимость жилья в Кыргызстане сопоставима с ценами на виллы в США. Например, «трешка» в новостройке Бишкека была выставлена на продажу за 130 113 000 сомов (примерно 1,5 миллиона долларов или 746 848 620 тенге).

Мы обратились за комментариями к эксперту из Кыргызстана, который опроверг эту информацию:

"Этого не может быть! Получается, что один квадрат стоит 16,5 тысячи долларов? Может, и есть такой человек, который выставил объект по такой стоимости, но это уму непостижимо. Уверен, что на стандартные 'трёшки' у нас таких цен нет. В среднем трёхкомнатная квартира в Бишкеке стоит 100–150 тысяч долларов".

Интересно, что на одном из казахстанских сайтов по продаже недвижимости также встречаются завышенные цены. Например, за «однушку» в Уральске просят 4,5 миллиарда тенге, а в Алматы четырёхкомнатная квартира в жилом комплексе бизнес-класса стоит 119 миллиардов тенге. В разговоре с продавцами выяснили, что это может быть ошибкой, но эксперты указывают, что такие случаи часто являются маркетинговым ходом для привлечения внимания покупателей.

Тем не менее, цены на жильё в Бишкеке действительно выросли за последние три-четыре года:

• В 2020 году средняя цена за квадратный метр составляла 750 долларов (около 370 тысяч тенге).
• Сегодня она колеблется от 1500 до 1600 долларов (примерно 746 тысяч тенге).

"Однокомнатную квартиру четыре года назад можно было купить за 35–37 тысяч долларов. Сегодня она стоит не менее 60 тысяч долларов", — добавляет Илимов.

При покупке частного дома нужно рассчитывать на ещё большие суммы. Два года назад голые земельные участки подорожали на треть, а дома стали ещё дороже. Если ранее дом можно было приобрести за 150 тысяч долларов, то сейчас его стоимость составляет 250 тысяч долларов.

Самым активным сегментом стали сделки с недвижимостью во время и после пандемии. Лидером по количеству сделок остаётся Бишкек, а также наблюдается рост интереса к недвижимости в Ош и на Иссык-Кульском побережье.

Кто влияет на спрос на недвижимость: релоканты или казахстанцы?

По словам экспертов, осенью 2022 года спрос на рынке недвижимости значительно увеличился благодаря российским релокантам. Позже к этому добавился интерес местных граждан:

"За последние три года в Кыргызстан из-за границы начали возвращаться наши соотечественники. Это связано с ужесточением миграционных норм в других странах и уравнением курсов рубля и сома. Люди начали работать на родине и нуждаются в жилье".

Цены на строительные материалы также значительно возросли, что повысило себестоимость квадратного метра для застройщиков. В результате, депутаты Жогорку Кенеша начали обсуждать возможность госрегулирования цен на жильё и стройматериалы.

Бишкек. Фото предоставлено Пазылджаном Илимовым

Мнения экспертов из Казахстана утверждают, что они также способствуют росту спроса на кыргызскую недвижимость, так как казахстанские бизнесмены переезжают в Бишкек из-за более лояльной налоговой системы. Однако Илимов опроверг это мнение:

"Мы не заметили особого наплыва казахстанских покупателей. Были только несколько запросов по недвижимости на Иссык-Куле. Зато наблюдается интерес со стороны китайских инвесторов, которые открывают бизнес в Кыргызстане".

Налоги для иностранцев и флипперов

В связи с вышеописанными факторами, кыргызские депутаты предлагают ввести новые налоги на имущество для иностранцев и на перепродажу жилья. Например, рассматривается законопроект по антифлиппингу, который будет обязывать платить подоходный налог с разницы между ценой покупки и продажи, если квартира была перепродана до истечения одного года.

"Предлагается разрешить продавать после года владения только два объекта недвижимости. Если вы решите продать третий объект, то обязанность по уплате налога возникнет", — поясняет эксперт.

Прогноз цен на жильё в Бишкеке

На данный момент на рынке Кыргызстана не наблюдается ажиотажа, который был ранее. В прошлом году цены продолжали расти, но затем началась стагнация, так как многие объекты, построенные на пике спроса, уже сданы в эксплуатацию.

"В дальнейшем цены останутся стабильными и могут расти только в рамках инфляции. Я не вижу причин для резкого увеличения цен на квадратные метры", — подводит итог Пазылджан Илимов.

Недвижимость в Таджикистане: путь к развитию

В отличие от Казахстана, в Таджикистане строительный бум начался только сейчас. Рынок жилья Душанбе постепенно изменяется, и новостройки становятся всё более распространёнными. Об этом говорит маркетолог и эксперт по оценке недвижимости Абдугани Ганиев:

"Строительный бум произошёл благодаря новой стратегии развития столицы. Душанбе должен стать вторым Дубаем, и мэрия строго контролирует застройщиков".

Спрос на квартиры большой площади в новостройках возрос, так как многие жители хотят переехать в современные жилые комплексы с удобствами.

Душанбе. Фото предоставлено Абдугани Ганиевым

Инвестиции в недвижимость: надёжный способ сохранить капитал

Многие жители Душанбе начали доверять инвестициям в новостройки больше, чем депозитам в банках. Это связано с закрытием банков и потерей средств на депозитах.

"Люди решили, что надёжнее вложить деньги в квадратные метры, чем рисковать потерей средств в банке", — говорит Ганиев.

Цены на квартиры и аренда в Душанбе

Пять лет назад стоимость квадратного метра в Душанбе варьировалась от 350 до 700 долларов, а сейчас она выросла до 1200-1500 долларов за квадратный метр.

"Цены на стройматериалы также увеличились, что отразилось на конечной стоимости жилья", — добавляет Ганиев.

Стоимость аренды также увеличилась на треть за последние пять лет:

• Однокомнатная квартира в центре Душанбе стоит около 4500 сомони в месяц (примерно 475 долларов).
• На окраине столицы можно найти жильё и за 2500 сомони (около 264 долларов).

Новостройки в Душанбе. Фото предоставлено Абдугани Ганиевым

Спрос на жильё в регионах Таджикистана

Рынок недвижимости активизировался не только в Душанбе, но и в близлежащих городах, таких как Худжанд, Вахдат и Гиссар. Это похоже на ситуацию в Алматы, где жители выбирают более доступные варианты жилья с хорошей инфраструктурой.

"В этих городах начали строить как частные дома, так и многоэтажные здания. Люди предпочитают тишину и спокойствие, находясь вблизи мегаполиса", — отмечает Ганиев.

Ожидания от рынка Душанбе

Прогнозы на рынке остаются осторожными, так как спрос зависит от экономической ситуации и миграционной политики:

"Если в странах, где работают наши граждане, будут ужесточены миграционные правила, это может привести к возвращению наших соотечественников с капиталом, что повысит спрос на жильё".

Рынок недвижимости Узбекистана: причины роста

Рынок недвижимости Узбекистана долгое время находился в состоянии стагнации, но с 2017 года начал активно развиваться. Основатель портала о недвижимости Андрей Садыков объясняет, что до этого времени основным фондом были старые панельные и кирпичные дома.

"С 2017 года отмена ограничений на покупку жилья в Ташкенте вызвала резкий рост спроса на недвижимость".

Эффект отмены прописки и рост интереса к недвижимости

С отменой прописки иногородним жителям и иностранцам спрос на жильё резко возрос. Однако массовой миграции не произошло, так как семьи не покидали свои фермерские хозяйства, а лишь отправляли молодежь в столицу.

"Инвестиционный капитал из регионов стал основным ресурсом для столичных застройщиков. Ташкент начал активно развиваться, поглощая окружающие районы", — добавляет Садыков.

Либерализация валютного рынка также способствовала активизации стройиндустрии.

Ташкент. Фото предоставлено Андреем Садыковым

Изменение стоимости квадратного метра в Узбекистане

Стоимость квадратного метра в Ташкенте колебалась от 400 до 600 долларов, а сейчас она составляет от 900 до 1500 долларов. В центральных районах цена может превышать 2500 долларов за квадратный метр.

Спрос на малогабаритные квартиры и вторичное жильё остаётся высоким, особенно в обжитых районах с хорошей инфраструктурой.

"Вторичное жильё не теряет в цене, так как расположено в удобных для проживания местах", — поясняет эксперт.

Доступность жилья для граждан

С средней зарплатой около 400-500 долларов, покупка жилья становится сложной задачей без ипотеки или накоплений.

Перспективы на рынке недвижимости

Рынок недвижимости Узбекистана приближается к зрелости, и резких скачков цен в ближайшее время не ожидается. Однако спрос будет поддерживаться благодаря растущему населению.

"Разумная стратегия — искать объекты в развивающихся районах и качественные проекты в крупных городах. Недвижимость остаётся важным активом для населения", — заключает Садыков.

Итоги: где в Центральной Азии самые дорогие квадратные метры?

Обобщая информацию о рынке недвижимости Центральной Азии, можно заметить, что все страны региона сталкиваются с похожими процессами, но с разной скоростью. Казахстан, начавший этот процесс раньше, уже пережил несколько этапов:

• Строительный бум с 2001 года.
• Резкий рост цен с 2004 по 2007 год.
• Кризис 2008 года.
• Инвестиционный спрос на жильё.
• Удорожание новостроек и подтягивание за ними вторичного жилья.

Сейчас аналогичные процессы наблюдаются в Кыргызстане, Таджикистане и Узбекистане: отложенный спрос, миграция капитала, интерес к жилью как способу сохранить деньги, рост пригородов и попытки государства регулировать рынок. Лидерство по ценам становится всё более условным, и в некоторых локациях Бишкека, Душанбе и Ташкента стоимость жилья уже сопоставима с крупными городами Казахстана.

Согласно данным Бюро нацстатистики Казахстана, средняя стоимость квадратного метра в новостройках Алматы составила 690,7 тысячи тенге (около 1390 долларов), в Астане — 671 тысяча тенге. Однако настоящим показателем здоровья рынка остаётся баланс между строительством, доходами населения и доступностью жилья.