Эскроу-счета в Казахстане что это и как они работают

Концепция «эскроу-счета» была введена в Казахстане еще в 2016 году. Однако до сих пор многие граждане не осознают его значения, не знают, для каких целей предназначены такие счета и как они могут значительно упростить реализацию множества сделок, связанных с потенциальными рисками (например, в сфере долевого строительства и т. д.). В данном материале вы узнаете, что из себя представляет эскроу-счет и как грамотно им пользоваться для защиты своих интересов.

Правовая основа эскроу-счетов в Казахстане

Эскроу-счета, как финансовый инструмент, активно используются в международной практике, особенно в ситуациях, где существует риск неисполнения обязательств сторон.

Эскроу-счет можно рассматривать как обычный банковский счет, который открывают на имя третьего лица с некоторыми уникальными особенностями:

• счет оформляется не на имя клиента, а на имя третьего лица;
• снять деньги с такого счета третье лицо может лишь при выполнении условий, заранее установленных клиентом.

Эти счета предоставляют удобные возможности для расчетов в режимах постоплаты. Процедура такова: сначала продавец выполняет все предписанные условия (например, поставляет товар вовремя и обрабатывает претензии по качеству), а лишь потом получает доступ к средствам, находящимся на счете. Таким образом, эскроу обеспечивает защиту интересов как покупателя, так и продавца: последний заранее знает, что нужная сумма уже находится под контролем банка. Это делает данную схему расчетов альтернативой аккредитиву, обеспечивая большую гибкость.

Главное преимущество инструмента эскроу заключается в том, что условия договора по счету эскроу адаптируются под характер конкретной сделки и требования сторон. Каждый раз структура договора модифицируется под уникальный набор условий, выполнение которых дает право бенефициару на получение денежных средств.

Также участники сделки могут включить в соглашение пункт, обязывающий эскроу-агента (банк) проверять соблюдение условий и осуществлять проверку представленных документов. Это является важным отличием эскроу-счета от аккредитива.

В Гражданском кодексе РК имеется статья 764 «Вклады в пользу третьих лиц», которая отчасти затрагивает суть эскроу-счетов. Однако термин «эскроу-счет» стал официально употребляться в Республике Казахстан лишь с принятием Закона №11-VI от 26.07.2016 г. «О платежах и платежных системах».

Согласно пункту 80 статьи 1 Закона №11-VI, эскроу-счет представляет собой текущий или сберегательный счет, открываемый клиентом на имя третьего лица с ограничением прав этого лица на реализацию расходных операций по счету до выполнения условий, определенных клиентом.

Функционирование эскроу-счета

В процессе открытия эскроу-счета участвуют три стороны:

• Клиент (депонент);
• Продавец (бенефициар);
• Банк (эскроу-агент).

Механизм работы эскроу, применяемый по всему миру, подразумевает зачисление суммы по сделке на специальный эскроу-счет. Продавец может получить деньги только после предоставления банку документов, подтверждающих выполнение условий сделки, оговоренных покупателем. В международной практике существует концепция «договора эскроу» – это соглашение между эскроу-агентом и сторонами сделки (покупателем и продавцом).

В Казахстане механизм функционирования эскроу-счетов схож. После размещения средств на счет третьего лица клиент устанавливает условия, по выполнению которых третье лицо сможет получить доступ к ним. Если условия не исполняются, по истечении установленного срок их невыполнения банк возвращает деньги клиенту, который открыл эскроу-счет.

Важно отметить, что средства на эскроу-счете не подлежат взысканию. Судебные исполнители не могут списать деньги с данного счета за долги, за исключением случаев, когда имеется соответствующее решение суда. В других случаях безакцептное списание денег с эскроу-счета строго запрещено.

Эти ограничения созданы для защиты интересов сторон и гарантируют оплату независимо от наличия исполнительных производств по любой из сторон сделки.

Банк, выполняющий функции эскроу-агента, обеспечивает сохранение необходимого остатка на счете, а также гарантирует своевременное выполнение переводов средств с эскроу-счета.

Где и как открыть эскроу-счет?

Для открытия эскроу-счета необходимо обратиться в любой коммерческий банк и узнать, предоставляет ли данное учреждение услуги по открытию и ведению таких счетов.

На данный момент возможность открытия и обслуживания эскроу-счетов имеется в нескольких банках.

В некоторых случаях для эскроу-счета нужно создать отдельный счет, также может быть предусмотрена возможность подключения данного режима на текущем счете.

Условия открытия счета, размер комиссии и требуемые документы лучше всего уточнить непосредственно в выбранном банке, так как они могут значительно различаться.

Как эскроу-счет помогает при долевом строительстве?

Эскроу-счета находят широкое применение в различных сделках, но особую значимость они приобретают при долевом строительстве.

При наличии договора долевого участия (ДДУ) функции между участниками распределяются следующим образом:

• депонент – участник долевого строительства;
• бенефициар – застройщик;
• эскроу-агент – банк или другая финансовая организация, которая осуществляет кредитование застройщика.

Между сторонами и банком подписывается трехсторонний договор. Средства, помещенные на счет, изначально принадлежат депоненту, но после выполнения застройщиком условий договора (например, завершение строительства дома) право доступа к данным средствам переходит к бенефициару.

Как показывает практика, даже имея гарантии от АО «Казахстанская ипотечная компания», застройщики не всегда своевременно и качественно вводят объекты в эксплуатацию. Использование механизма эскроу-счетов может защитить интересы дольщиков, однако требует от застройщика использования собственных или заемных средств, что ограничивает выбор подрядчиков.

В настоящее время обсуждается вопрос о принуждении к обязательному использованию эскроу-счетов для расчетов по ДДУ.

Если данная инициатива получит поддержку на законодательном уровне, процесс заключения сделок по ДДУ с применением эскроу-счетов заключается в следующих этапах:

1. Покупатель предоставляет банку ДДУ и открывает счет эскроу;

2. Застройщик передает в банк правоустанавливающие документы;

3. Банк, покупатель и застройщик подписывают трехсторонний договор с указанием условий передачи прав на средства и сроков;

4. Покупатель перечисляет средства на эскроу-счет;

5. Сделка купли-продажи осуществляется без участия банка;

6. Застройщик предоставляет банку акт выполненных работ и документы, подтверждающие ввод здания в эксплуатацию;

7. Банк проверяет документацию и передает право пользования эскроу-счетом от покупателя к продавцу;

8. Застройщик получает возможность снять средства и перевести их на свой счет; эскроу-счет закрывается.

Дольщики, использующие эскроу-счета, могут рассчитывать на следующие преимущества:

• гарантию завершения строительства или возврат средств;
• открытие эскроу-счета зачастую более выгодно, чем аккредитив;
• на счет эскроу можно перечислять деньги безналичным способом, что удобно и безопасно.

Таким образом, жителям Казахстана стоит более активно использовать финансовые инструменты, доступные в банковской сфере. Эскроу-счета способны свести к минимуму риски при осуществлении сделок, в том числе по ДДУ.